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築32年、稼働率50%の建物を人気物件へ

改装前

 

建て替え?リノベーション?

京王線「西永福」駅から徒歩3分の閑静な住宅街の中にある賃貸マンションのリノベーション計画です。 築年数は32年で、30戸中16戸が空室という状況ですが、「全戸南向き」、「良好な住環境」、「駅近」、「1戸当たり36㎡で間口が広い」等、潜在的な魅力を秘めた建物です。 プリズミックでは「建替え案」・「リノベーション案」それぞれにつき長期的視点でシミュレーションを行い、オーナー様にとって最良の不動産活用手法を提案しました。

 

建替え案: 10年後の留保金合計 約15,000万円

リノベーション案: 10年後の留保金合計 約28,000万円

 

数字上も明らかですが、リノベーション案の場合、10年間で建替え資金の大半を賄える資産になります。よって、15年~20年後に建替えることを視に入れ、事業計画を立案しました。

市場調査・現況調査~ターゲット想定

① 地域特性 京王線西永福駅周辺は都心(新宿・渋谷・吉祥寺)へのアクセスが容易であり、かつ平穏な住環境であるため、人気の高いエリアです。賃貸物件の供給数は東京23区全体と比較すると若干少な目であり、特に広めの1K~1LDKクラスの物件については特に供給不足が指摘されています。

 

② 当該物件の特性(ミクロ) 建物概要については前述の通りですが、外観から判断すると老朽化が顕著に現れており、明らかに大規模修繕工事の実施時期が到来していることが分 かります。また、住戸内部については2DK(36㎡)で和室2室という間取りで、設備の老朽化も激しく、場当たり的な補修を繰り返していた印象を受けます。

 

③ターゲット想定 建物の構造上、住戸面積が36㎡と限定されてしまうため、現代人の生活スタイルを考慮すると入居者は単身者もしくは2人入居が想定されます。また、京王井の頭線沿線の場合には新宿・渋谷勤務の比較的若い世代(25歳~35歳前後)の入居動向が着目されています。よって、下記図の分類からター ゲット想定をしました。