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ケーススタディ Case study

新築 #3 複数の古貸家・店舗を建替えて大幅収益アップ。 LUMIERE南品川A+B

About

京急線新馬場駅から徒歩3分程度、第一京浜に接する好立地で、築50年以上の古貸家・古店舗を複数所有しているオーナー様の建替え案件[LUMIERE 南品川]。細い道路を挟んで向かい合う計画地に、鉄骨造高層棟のA棟、鉄筋コンクリート造低層棟のB棟の二つのデザイナーズ賃貸マンションに生まれ変わりました。

Data

所在地 東京都品川区南品川4丁目
設計 川辺直哉建築設計事務所
   
構造 RC造地上10階建て(A棟)、RC造3階建て(B棟)
総戸数 17戸(A棟)、13戸(B棟)
竣工 2010年2月(B棟)、2011年4月(A棟)
間取り 1R~1LDK
敷地面積 419.03m2(A、B合計)
延床面積 1337.84m2(A、B合計)
住戸面積 21.47~55.45m2

Solution

課題

before

オーナー様が抱えていた課題
「安全性に重大な問題を抱える古貸家・古店舗群。何から手を付けるべきか判断できないままにいた」

計画地の古貸家・古店舗は築50年以上経過しており、また、耐震性が極端に低く、火災でも発生したら全焼は免れない危険な状態でした。しかし、これらの賃家にはまだ賃借人がおり、オーナー様は、頭を悩まされていました。そうした中、オーナー様の知人がプリズミック社のデザイナーズ賃貸マンションを所有しており、安定的な収益性やリーズナブルな建築コストを目の当たりにし、プリズミックへ相談を持ちかけられました。

解決

after

プリズミックのコンサルティング
「様々な専門家との協業によるコスト削減と魅力的なマンション建築を実現」

計画地は、商業地域(容積率500%)に位置していながら、古い木造2階建ての戸建ての連棟を、相場からかけ離れた安い賃料で貸し出している状態であり、建替えることで大幅に収益が改善されることは明らかでした。
既存入居者の立退きや、容積率を効率的に使うために別の地権者が持つ隣接地を等価交換で取得するなどの取り組みを、プリズミックが様々な分野の専門家(弁護士・測量士・金融機関・官公庁・設計士・工務店)と共同で取り組み、支援。コスト削減により、魅力的なマンション建築を実現しました。

Consulting Point 1 リスク回避のための立退き交渉支援

建替え計画にあたり、高額な立退き料というオーナー様のリスクを回避するため、立退き交渉の支援から事業着手しました。 店舗を含めた賃借人が9件という状況で、特にA棟計画地に入っていた店舗については他の場所への移転が困難だったため、戻ることを前提とし、工事期間中のみ仮店舗で営業できるよう手配しました。他の賃借人の方も、当初立退きには反対していましたが、粘り強い交渉により、退去に応じていただきました。

古貸家・古店舗が建並ぶ建替え前の現地状況

Consulting Point 2 等価交換による大幅な収益増、コスト削減を実現

様々な検証を重ねる中で、A棟計画地の隣接地を取得することで、双方の地権者に大きなメリットが生まれることが分かりました。単独敷地の計画では、建築的な様々な法規制により容積率を使いこなすことが不可能でしたが、隣接地を取り入れることで、容積率を全て消化し、コスト削減につなげられるようになります。そこで考えたのが等価交換です。幸いにも、隣接地自体は20坪にも満たない狭小地であることから、駐車場や狭小住宅以外の土地活用の選択肢がなかったため、隣接地の地権者は、金銭負担をすることなく新築の住戸を取得でき、土地も敷地権として所有できるこの事業に同意し、プロジェクトが大きく前進しました。

建替え前の敷地の状況

Consulting Point 3 コストや施工性を考慮したデザインコントロール

一部が大きな国道に面していることから、各棟のボリューム感、形状、プロポーションを第一に考えました。コストや施工性を考慮し、異なる構造形式を採用しながらも、使用する材料の微差を全体の表現に馴染ませていくことや、各部のディテールまでを街と生活との接点として一貫したデザインコントロールを行うことで、ハイセンスでシンプルなライフスタイルを提案する魅力的な集合住宅を目指しました。

建替え後の現地状況

Voice オーナー様の声

「あらゆるケースを想定して最善の選択肢を考えてくれた」

複数所有している古い貸家の問題で随分と頭を悩ませている中、プリズミックに相談したところ、様々なケースを想定して最善の選択肢を常に一緒に考えてくれました。単純な遊休地を活用するのとは全く違う状況でしたので、プリズミックのプロデュースにより、無事完成を迎えたことをうれしく思います。