• ホーム
  • >
  • ケーススタディ リノベーション #2 メゾンアンドー

ケーススタディ Case study

リノベーション #2 築32年、稼働率50%の建物を人気物件へ。 メゾンアンドー 2009年度グッドデザイン賞受賞

About

京王線「西永福」駅から徒歩3分の閑静な住宅街の中にある賃貸マンション[メゾンアンドー]のリノベーション計画。築32年、稼働率50%の建物を、賃料を改装前よりも高く設定しながら満室稼働する人気物件に仕上げました。

Data

所在地 東京都杉並区浜田山1丁目
設計 菊地宏建築設計事務所
構造 RC造3階建て
改装戸数 16戸
竣工 2008年12月改装
間取り 1R(STUDIO)
敷地面積 2005.29m2
住戸面積 36.00m2

Solution

課題

before

オーナー様が抱えていた課題
「稼働率が50%を下回り、事業収支を改善させるために、空室対策が必要だった」

築年数は32年で、30戸中16戸が空室という状況だった賃貸マンション。外観からも老朽化が顕著に現れており、明らかに大規模修繕工事の実施時期が到来していました。また、住戸内部についても2DK(36㎡)和室2部屋という間取りで設備の老朽化も激しくなっており、事業収支改善のためには、何らかの対応が必要な状況でした。

解決

after

プリズミックのコンサルティング
「長期的視点での不動産活用手法で、賃料を35%アップしながら、満室稼働を実現」

老朽化という問題を抱えながら、「全戸南向き」、「良好な住環境」、「駅近」、「1戸当たり36㎡で間口が広い」等、潜在的な魅力を秘めていた計画物件。プリズミックでは「建替え案」・「リノベーション案」それぞれにつき長期的視点でシミュレーションを行い、オーナー様にとって最良の不動産活用手法を提案しました。計画後、改修住戸は賃料が35%もアップしながら、3週間で満室稼働することができました。

Consulting Point 1 長期的視点でのシミュレーション

オーナー様からのご相談にプリズミックでは「建替え案」・「リノベーション案」それぞれにつき長期的視点でシミュレーションを行ない、オーナー様にとって最良の不動産活用手法を提案。その結果、リノベーションの場合、10年間で建替え資金の大半をまかなえる資産になるため、15〜20年後に建替えることを視野に入れ、事業計画を立案しました。

建替えとリノベーションによる10年後の留保金シミュレーション

Consulting Point 2 現代人の生活スタイルに適した間取りに一新

建物の構造上、住戸面積が36m2と限定されてしまうため、現代人の生活スタイルを考慮すると入居者は単身者もしくは2人入居が想定されます。また、京王井の頭線沿線の場合に新宿・渋谷勤務の比較的若い世代(25歳~35歳前後)の入居動向が着目されています。そこで、都心勤務の社会人単身や若年カップルをターゲットに想定し、2DKだった間取りを広めのワンルームタイプに一新しました。

想定ターゲットに合わせた間取り変更

Consulting Point 3 建物の資産価値向上による、賃料アップ実現

リノベーションは住戸のみにとどまらず、建物全体の共用部の改修工事や外壁面の補修、屋上防水等、大規模修繕工事とイメージの一新を実施。さらに、高速インターネット設備やCS・BS受信設備を導入し、現代人が必要不可欠とする生活の基盤を確保することで資産価値の向上を図りました。その結果、改修住戸では、賃料を35%アップしたにもかかわらず、3週間で16戸全てが契約となりました。

資産価値向上のポイント