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ケーススタディ Case study

リノベーション #3 住人不在となっていた個人住宅の収益化。 HANEGI G-House 2010年度グッドデザイン賞受賞

About

井の頭線の新代田駅から徒歩5分程度の場所にある築23年の木造一戸建てを2戸の賃貸併用住宅へリノベーションした[HANEGI-G-House]。建物の奥行きを生かすため、既存の間仕切り壁を取り除いて一部屋にした上で、一枚の透明ガラスを立て、部屋を2つに分けています。ガラスで仕切られた2部屋とテラスによる、豊かな奥行きをもった住宅となっています。

Data

所在地 東京都世田谷区羽根木1丁目
設計 山口誠デザイン
構造 木造2階建て
改装戸数 2戸
竣工 2010年2月改装
間取り 1LDK
敷地面積 95.99m2(約29.03坪)
延床面積 96.48m2(約29.18坪)
住戸面積 46.12~49.73m2

Solution

課題

before

オーナー様が抱えていた課題
「空き家となっている戸建住宅を収益化したい」

ご相談いただいたオーナー様は他にお住まいをお持ちになっており、空き家となっていたこの戸建て住宅をどうすべきか頭を悩ませていました。そうした状況からプリズミックにご相談頂きました。

解決

after

プリズミックのコンサルティング
「選択肢をひとつずつ丁寧に検討し、その上で、ベストなソリューションを提供する」

当計画において、選択肢としては「売却」、「建替えて賃貸」、「リノベーションして賃貸」の3パターンが一般的に考えられます。売却については、オーナー様のなるべく手放したくないご意向でしたので選択肢から外し、建替えとリノベーションの複数パターンを検討した上で、上下階の2住戸に分割する賃貸併用住宅を提案しました。

TYPE_A(103号室) 改修後

Consulting Point 1 建替え、リノベーションの複数パターン検討

当計画において、選択肢としては「売却」、「建替えて賃貸」、「リノベーションして賃貸」の3パターンが一般的に考えられます。売却については、オーナー様のご意向に反するため、選択肢から外し、「建替えて賃貸」と「リノベーションして賃貸」について、詳細に検討を重ねていきました。

活用プランの比較検討 / 建替え案 容積率が150%の低層住居専用地域のため、建替えによる大幅な床面積のUPは期待できません。また狭小地で、間口が狭く奥行きが長い敷地のため、効率的な住戸の配置が難しい傾向にあります。かつ、築20年という年数で解体するには経済的・環境配慮の観点から疑問が残ります。 / リノベーション案①(賃貸1戸) リノベーション案について、部分的なリフォームをした戸建て住宅として賃貸した場合、コストは安価ながら、ハイリスクな投資になってしまう可能性があります。 / リノベーション案②(賃貸2戸) 住宅を分割して各々が独立した住戸として2戸賃貸する場合、建物の間口が狭く、南面以外で採光面を確保することは困難なため、上下階の2住戸に分割する方向で可能性を探りました。

Consulting Point 詳細なシミュレーションによる事業収支分析

建替え・リノベーションそれぞれのパターンにおいて収支計画を作成し、中長期的な分析をしました。
建替え案の場合には、レンタル可能面積が40m2程大きくなるため家賃収入は増えることになりますが、借入額も大きくなり、手取り金額においてはリノベーション案と比較して大きく差が開きます。
リノベーションの場合には少額の投資で、実質的なリターンも大きくなるため、リノベーション案を推薦いたしました。

事業収支分析による比較

Consulting Point 3 著名デザイナー起用による注目度アップ

設計、デザインには、著名デザイナーの山口誠氏を起用し、内覧会には300名を超える来場者が訪れるとともに、
数多くのメディアに取り上げられました。物件のプレゼンス向上とともに、露出が増えたことで入居促進にもつながっています。

デザインイメージ