HANEGI G-House

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住人不在となった個人住宅の収益化

建て替え?リノベーション?

井の頭線の新代田駅から徒歩5分程度の場所で、築20年経過した戸建て住宅を所有のオーナー様からの相談です。
オーナー様は他にお住まいをお持ちになっており、本物件については空いてしまった戸建住宅をどうすべきか迷っておられました。
選択肢としては「売却」、「建替えて賃貸」、「リノベーションして賃貸」の3パターンが一般的に考えられます。
売却については、なるべく手放したくないご意向でしたので選択肢から外し、建て替えとリフォームの2パターンで検討をいたしました。

プリズミックの提案内容

□建て替え案
容積率が150%の低層住居専用地域のため、建替えによる大幅な床面積のUPは期待できません。
また狭小地で、間口が狭く奥行きが長い敷地のため、効率的な住戸の配置が難しい傾向にあります。
かつ、築20年という年数で解体するには経済的・環境配慮の観点から疑問が残ります。
□リノベーション案
部分的なリフォームをし、戸建て住宅として賃貸するとなるとコストは安価ながら、ハイリスクな投資になってしまいます。
それでは果たして分割して各々が独立した住戸とすることが可能なのでしょうか。
本建物については間口が狭いため、南面以外で採光面を確保することは困難な形状をしております。
よって、プリズミックの企画ではリノベーション案とする場合、上下階の2住戸に分割する方向で可能性を探りました。

 

 

□事業収支検討
実際にそれぞれのパターン(建替え・リノベーション)において収支計画を作成し、中長期的な分析をいたしました。
建替え案の場合には、レンタル可能面積が40㎡程大きくなるため家賃収入は増えることになりますが、借入額も大きくなり、手取り金額においてはリノベーション案と比較して大きく差が開きます。
つまりはリノベーションの場合には小額の投資で、実質的なリターンも大きくなることになるため、当社としてはリノベーション案を推薦させていただきました。