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複数の古貸家・店舗を建替えて大幅収益アップ

計画前

複数の古貸家・古店舗を建替えて大幅収益アップ

京急線新馬場駅から徒歩3分程度、第一京浜に接する好立地で、築50年以上経過している古貸家・古店舗を複数所有しているオーナー様からの相談です。この古貸家・古店舗は築年数もさることながら耐震性が極端に低く、また火災でも発生したら全焼は免れない危険な状態でした。
更に、商業地域（容積率500％）に位置していながら、古い木造2階建ての戸建ての連棟を、相場からかけ離れた安い賃料で貸し出している状態であり、建替えることで大幅に収益が改善されることは明らかでした。また、オーナー様のリスク回避にも繋がると判断し、既存入居者の立退き交渉から事業着手しました。

計画的な立退き交渉

店舗を含めた賃借人が9件という状況であり、特にA棟計画地に存する店舗については立地の重要度が高く、他の場所への移転は現実的ではありません。
よって、A棟計画地については第2期計画とし、まずはB棟計画地の立退きを完了させ、B棟の工事完了までにA棟計画地の立退きを完了させました。
特にA棟計画地の店舗については、A棟完了後に戻ることを前提とし、工事期間中のみ仮店舗で営業できるよう手配しました。
他の賃借人の方も、当初立退きには反対していましたが、粘り強い交渉により、退去に応じていただきました。

等価交換事業により、双方の地権者がお得？

A棟計画地については、隣接地を取り入れることで双方の地権者に大きなメリットが生まれることが分かりました。
それぞれの地権者単独敷地の計画となると、建築的な様々な法規制により容積率を使いこなすことができません。隣接地を計画地に取り入れることで、容積率を全て使いこなすことができ、建築的にもシンプルな構造となるため、コスト削減に繋がります。隣接地の地権者においては、単独では20坪にも満たない狭小地であることから、土地活用方法としては駐車場や狭小住宅以外の選択肢が無い状況です。
そこで考えられたのが等価交換です。隣接地の地権者は、金銭負担をすることなく新築の住戸を取得することができ、土地も敷地権としての所有ということで、将来の売却の際も手続きが楽になります。

デザイン解説（建築家　川辺直哉さん）

敷地である南品川は、東京港の埠頭に程近く、すぐそばには大型車両が行き交う第一京浜や羽田空港に接続する京急線の高架が通る。
周りには大きな瓦屋根の寺が点在し、オフィスビルや商業施設の足元には戸建て住宅や商店が連なる。
この大小混在するスケール感の中で、細い道路を挟んで向かい合うふたつの集合住宅の計画である。
向き合う立面を一体的に扱うことで、大きさの異なる建築を繋ぎ止めながら、街の一部に取り込めないだろうか。
外壁面を、小さな屋根面をつくりながら雛壇状にセットバックさせ、上階に行くにしたがって立面を交互に引き延ばすことで、上階立面との距離感が短縮される。
この地域特有の拡大されたスケール感の中で、地面から反復される屋根面により、ふたつの建築の間にまとまりのある領域をつくりだせると考えた。