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中古複合ビルから収益物件への再生計画

改修内容

経緯

１：収益物件がほしい！

オーナーが、今回の物件を収益物件として購入を検討。
収益性を高めるため、事務所から賃貸住宅へ転用を行い運用するためのコンサルティング依頼をプリズミックが受ける。

２：目標値を設定！

総事業費（改装工事費を含む）に対し目標利回りを設定し、そこから工事費、購入希望価格を決定。
同時に、賃貸住宅で運用する場合の各住戸タイプの可能性を収益性、施工性、需要の点から検証した。

３：バランスをとる！　1

需要はファミリータイプの印象が強いが、実際の建物は元事務所であり、入居者を集めることが難しい。
また、家賃の比較では、ファミリータイプより単身タイプの坪単価が高く手取りも増えるが、（キッチン、浴室等の数が増えるため）工事費を施工床面積で比べると割高になる。
将来的な需要も視野に入れ、広めの単身タイプで計画を進めた。

４：バランスをとる！　2

一般的な入居者を対象にし、クロス張りにフローリングといった仕様にした場合、外観の印象が悪く受け入れられない可能性が高い。
また、内装にあわせたグレードで外装を行うことを考えると費用が大きくなりすぎる。コストを押さえ、内外装とも手を入れると、全体的にチープな印象になり魅力が乏しくなる。

これらのことから今回は外装をあきらめ、その分内装にこだわり、建物の特徴を生かした魅力的な居室空間となるよう計画をまとめた。

デザインコンセプト

配置：　 中央に廊下、四隅に部屋を配し、全室角部屋とすることで通風と採光に優れ、開放感の高い部屋を目指した。		壁/天井： 壁はペンキのみ、天井は元事務所の高さを生かすため、あえて仕上げをせず露出配管とした。白い壁の仕上げと2.7mの天井高が倉庫街を改修したギャラリーを思わせる。
キッチン： 荒っぽい内装に合わせキッチンはコンクリート製とし、ステンレスのシンクと、シンプルなガスコンロを組み合わせた。		浴室： 居室とはサッシで仕切ることによって、居室と浴室の双方から広がりを感じるように意図した。また、単独の空間としても魅力を感じられるよう、デザインに注意して便器、洗面器、水栓等の器具を選んだ。