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北向き住戸を効果的に利用する

敷地内のアパートと自宅を収益建物＋自宅に建て替えたい！

2階建6戸のアパートと自宅が敷地内にあり、建替えをするにあたって、経営の安定と税務対策を兼ねて、オーナー様よりサブリースのご相談がありました。
お話を伺うと、いろいろな提案を受けていて、何が違うのか、何がいいのか迷われていました。
そこで、オーナー側から見た土地活用方法をご提案することになりました。

同じ建築費で少しでも高い家賃を設定できるプランに！

この土地は法規上で高度地区による高さ制限を受けていました。
図Aのように北から切れていく形になりますが、この場合、提案されていたプランでは、西向きに住戸が並び、一番高い南側にエレベーターを配置していました。
一般的に南向き住戸は人気があり、家賃も高く設定できる傾向にあります。
そこで、図Bのような設計を提案しました。
エレベータは、オーナー宅をメゾネットにし、最上階までエレベータを着床させず、真中に設置することで南向きに部屋を配置することを可能にしています。

ワンポイントアドバイス

銀行融資の落とし穴、居住物件以外は収支計算上ゼロとみなす!?

銀行融資を取り付ける場合、貸す側は事業性と担保力で融資を判断します。賃貸経営では家賃収入が収益とみなされますが、みかけの収益は家賃単価が高く保証金が入る店舗の方がよくなります。
もし、融資を受けるために保証金を建築費に充当したり、店舗収入に偏った収支計画を立てた場合、思わぬ落とし穴があるので注意が必要です。
なぜなら、銀行は居住物件以外の収益を入居契約がない場合は０、入居契約がある場合でも最大５割とみなす傾向にあります。
つまり店舗の家賃収入の最大半分しか収益として算入しないということです。
事業計画の内容にもよりますが、銀行側で試算し直して事業性が認められなければ、融資の話もなくなってしまいます。逆に、居住物件の場合、サブリースが付けば保証家賃分の収益が確実にあがるわけですから、収支計画が安定し銀行側の融資を引き出し易くなります。

※この物件は1階を店舗物件にしていますが、店舗抜きの収益でも十分に利益を確保できる収支計画にしています。

「長期にわたり入居者に支持を得られるプラン」であるかということ

今回はさまざまな提案を受けていてどうすればいいのか迷われている状況でしたが、見極めるポイントは『安定した賃貸経営が可能な計画』であるかということ。
ただ、安定した賃貸経営が可能な計画といっても、そこにはいろいろな要因が関係するため見極めるのが困難です。
その場合は、0スタートの段階で賃貸経営のプロの意見を取り入れることをおすすめします。
我々は、家賃保証を視野に入れ、賃貸経営のノウハウがたくさん詰まったプランを入居者の視点で創ります。

ワンポイントアドバイス

建築費が同じであれば、デザインすることで、周辺にない創造的な建物ができます。
例えば、新築時は一般的な間取でもデザイナーズマンションでも家賃に大差はありません。
しかし、同じ規格の建物が5年後10年後と周辺にできてくると、当然古い一般的な建物の価値は下がり、家賃を下げなくては入居者がつかなくなってきます
。 逆に入居者に支持されるコンセプトを持った、周辺にない創造的な建物が建っていれば新しいものが周辺にできても単に築年数で比較をされず、支持を得られます。
返済をしながら賃貸経営を行う場合、年月が経っても安定した経営を行える建物を創ることはとても重要です。

デザイン解説（建築家　谷内田章夫さん）

25m2のワンルームが24ユニット、40m2のメゾネットが2ユニットあり、2階から9階までスクエアな中庭を介して空中回廊のようにつながっています。7階にはコモンテラスが用意され、アウトドアを楽しめます。メタリックな波板とコンクリート打放しによるシャープな外観で、内部はコンクリート打放し、シナ合板、コルクタイルなどによりナチュラルでコンパクトにまとめました。